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2020金立方:“强监管”时代,房地产如何转型升级

中国财经界·hbduvall.com 2021-02-08 13:59:48本文提供方:网友投稿原文来源:

近年来,房地产政策“稳”步前进,在“房住不炒”的长效机制和金融监管的“加码”之下,“三道红线”的出现,宣告房企高杠杆、过度举债的

近年来,房地产政策“稳”步前进,在“房住不炒”的长效机制和金融监管的“加码”之下,“三道红线”的出现,宣告房企高杠杆、过度举债的发展模式的结束,这对房地产行业的发展会产生哪些影响?“三道红线”之下房企如何坚守阵地?

2020年11月24日,由中国房地产业协会指导,金砖传媒、《中国房地产金融》杂志、UBI比利时联合商学院中国教育中心联合主办的2020年第三季金立方在上海举办,本次大会聚焦地产领域,汇聚了业界领袖、行业专家共同探讨,新政策之下房地产、商业地产、文化产业的未来发展前景,企业机遇与挑战。

庄巍:城市基础设施建设对存量资产运营提出挑战

“2017年至2019年,以城市地铁运营开发商为主的上盖开发有了较大发展,全国城市轨道交通物业开发规模呈现逐年递增态势,2019年物业开发规模达到1205.57万平方米,较2018年增长78.1%。住宅占比高达52%,商业占26%、写字楼占16%。”上海申通地铁资产经营管理有限公司总经理庄巍表示,这些是城市轨道交通企业未来发展重要的存量资产。

存量资产是上海轨道交通运营的基础性资产,这对于整个城市运营至关重要。在轨道交通发展过程中,存量资产以地铁上盖形式形成了丰富的物理载体,商业、写字楼、酒店、住宅等各种形式。

庄巍总结上海的TOD发展模式:第一,在可持续发展愿景基础上形成发展共识。第二,坚定不移地以轨道交通建设运营主体作为开发主体。通过优化土地供应机制,确保轨交建设运营主体的物业开发主体地位。第三,坚持以市场化机制对接最优资源。第四,针对性地解决建设程序合法性和技术可行性问题。

鉴于轨道交通未来蓬勃发展趋势,将对存量资产运营管理带来重大影响。2018年以来,城市轨道交通发展进入快车道,2018年1月1日至2019年6月20日,全国城市轨道交通项目建设共计10个城市,涉及55条线路,项目里程达1383公里。庄巍表示,若综合考虑沿线站点开发,则将达万亿规模,可见TOD未来发展潜力巨大,在发展好轨道交通的同时,存量资产的运营与管理则日渐重要。

陈晟:房地产金融风险问题突出

从房地产金融的长效机制看,政策也发生了新变化,2020年8月,住建部、央行召开重点房地产企业座谈会,透露出央行对于重点房地产企业将建立资金监控和融资管理规则,将设置“三道红线”,分“四档”管理,对企业有息负债规模的增速按照0~15%进行控制。三道红线是,扣除预收货款的资产负债率超过70%,净资产负债率超过100%和现金短债比小于1倍。

中国房地产金融稳定研究组联席组长、中房数据研究院院长陈晟在大会上说:“希望房企拥抱三道红线的监管,金融稳定不仅仅是开发商的金融问题,也是全行业的金融问题。”

近年来金融政策的收紧,房地产行业的金融风险问题突出,表现在居民杠杆率持续快速上升、房地产企业的资产负债率持续上升、许多城市的财政收支严重依赖土地出让金、房产的租金回报率偏低,形成了大量低效资产。

中国房地产金融稳定研究组研究出一套模型——中国房地产企业金融稳定指数ZSP,是由财务稳定指数(Z-Score)、规模(Scale)稳定指数以及项目(Project)和政策(Policy)风险指数构成,简称ZSP指数。陈晟表示,这套模型对于金融机构来讲,P值和S值越高,融资成本越低。经分析证明,这个相关度已达到90%左右,包括对头部和中小企业的融资成本的预测都比较准。

陈晟指出,央行“345”规则和ZSP指数对比来看,“345”规则主要是要求头部房企控制有息负债规模,是政策导向性的,希望引导所有房企控制有息负债增长速度。ZSP金融稳定评级体系则更全面,更具可操作性,而且是融资成本导向的,认为平均融资成本可代表市场对企业金融稳定性的评估,意味着企业可通过提高金融稳定指数ZSP值来降低融资成本。

韩毓祥:公募REITs与商业地产解困之路

深圳峡湾资本合伙人韩毓祥表示,在海外资产证券化市场,商业地产资产证券化将整体融资成本降至3.5%~6%。

以美国为例,公募型REITs约占美国整个REITs市场份额的90%,而美国REITs行业的总市值超过1万亿美元,远远超越传统地产开发行业。从收益率长期看,美国各类型REITs物业年资产回报率稳定在7%~12%之间。相关统计表明,REITs的波动性跟股票的不相关性大概在80%左右,跟债券的不相关性大概50%左右。

韩毓祥认为,在美国的实践中,商业地产是类REITs最主要的底层资产之一,原因在于经营简单透明,对团队专业度要求较高。美国是目前国际上最成熟的REITs市场,市场规模占全球REITs市场的2/3左右。亚洲各国和地区如日本、新加坡、韩国推出的REITs投资产品在很大程度上吸收了美国的经验。

“今年中国公募REITs试点方案落地,对商业地产的脱困具有重要意义。”韩毓祥表示,有利于丰富资本市场结构,公募REITs进入门槛低,普通人亦可分享物业升值收益。不过从中国公募基建REITs产品交易结构设计看,中国REITs设计尚存在一些问题:项目出台过快,法律安排相对较弱;ABS套公募基金的方式冗余;从债向股,涉及投资思路的变化;未涉及交易过程中债务减免;需考虑公募基金委派人员的相关法律(民事、行政、刑事)责任及缓释措施;重视公众投资者认购24%,流通份额过低导致活跃度下降的问题。

“三道红线”下房企的应对策略

在圆桌讨论环节,上海易居房地产研究院研究中心总经理崔霁作为主持人,提出“‘三道红线’对房企和地产行业会产生哪些影响?”的话题与各位嘉宾共同讨论。

康桥集团副总裁、长三角区域董事长肖春和表示,“三道红线”对房企产生了一定的影响,这些影响主要是战略方面,尤其是百强房企。“三道红线”就像行业的“体检仪”,检验每个房企处于什么档次,是衡量企业健康指数的重要指标。目前,土地的这个红利期已经过去,未来要健康地发展应该在团队管理方面下功夫,提高发展速度和效率。

同策房产咨询股份有限公司副总经理张任远认为,“三道红线”并不是突然出现的,之前也出台过一系列金融角度的管控政策。从风险角度看,有些追求规模的企业可能带来的风险更高一些。但是“三道红线”的出现也给企业提供了很多很好的投资机会。张任远提出两点建议,注意交易风险,因为各规模各档次的房企都可能会出现风险;留意投资机会,可能投资领域是投资机会的来源。

正大集团地产企业中国区金融投资执行总裁钱君表示,“三道红线”对房企未来战略和方向上的调整有一定影响,企业要看准周期比较重要,很多成功人士,包括房地产从业公司,成功也不一定完全是因为自身的因素。除了加强自己的管理能力,包括内部软实力等各方面的能力,看准周期顺势而为也极其重要。在未来的一段时间,不管是房地产领域还是地产金融板块,大家还是要抓紧练内功。

三湘地产执行董事兼财务总监张涛认为,“三道红线”对地产行业来讲多少都会受到一些影响。关键是“三道红线”之后,企业有没有制定一些应对措施,战略的调整、投资方向调整、规模与利润平衡。“对于三湘地产而言,因为有不同的战略选择,除了地产以外,还有文化板块,希望在这个行业里面,有多元化的发展,地产和文化双轮驱动。”

本文来源:责任编辑:李雷

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